揭秘！谁买走了法拍房？真的是刚需“捡漏”吗？

现在说起法拍房，大家第一反应就是“哎，又有人没钱还房贷了，真惨！”

第二个反应就是又有人可以“捡漏”了。

法拍房红红火火的状态，已经持续了有两三年，但是还有很多人对于法拍房是一头雾水，恍恍惚惚，迷迷糊糊的。

今天一万间从多个维度告诉大家，法拍房的真实市场数据，以及谁买走了法拍房。

法拍房的流量时代

相信很多人在各个媒体的报道中，看到很多法拍房数据，无一不在说，法拍房的数量剧增啊，大家都还不起房贷啦......

闻者伤心，见者流泪。

但是一万间告诉你，这不是全部的真相，你只看到了大Ip平台的激增，却看不到小IP平台的数据减少。

目前，最高人民法院认定的网络司法拍卖平台有7家，分别是：阿里拍卖、京东拍卖、人民诉讼网、中拍网、公拍网、工商银行融E购、北京产权交易所。

实际上，法拍房这个不断增长的市场也有“流量”聚集效应，这其中，阿里拍卖的体量最大，是行业当之无愧的龙头。

以2021年全年数据为例，阿里平台挂拍量为64.30万套，同比增长7.48%。

但是京东拍卖、公拍网、工行融e购、人民资产诉讼网、中国拍卖协会网的挂拍量都是大幅下滑的，其中京东同比下跌18%，公拍网下跌77%，中国拍卖协会网下跌95%，人民资产诉讼网下跌41%。

阿里拍卖页面截图

因而许多机构和媒体以阿里拍卖为数据源头来反映全国法拍房的增长情况，这是不对的，会夸大全国法拍房挂拍增长率。

那么法拍房的挂拍数量究竟有没有增长？

答案是肯定有的。

上海为睿资产和海豚选房数据研究院的《司法拍卖不动产行业白皮书》连续统计了2020年、2021年全国7大司法拍卖平台的法拍房挂牌数量。

数据显示，2020年全国法拍房共计挂拍66.92万套，同比增长9.7%；2021年全年法拍房挂拍75.82万套，同比增长13.2%。2021年全国法拍房挂拍量，比疫情的2019年大约增长了15万套。

瀚海数据研究院统计，2021年北京法拍房市场新增法拍房源6835套，环比2020年的5640套上涨21%。

总体来看，全国线上法拍房市场挂拍量每年都在以10%左右的幅度增长。

但是看到这里，请你也不用焦虑，在这10%左右的幅度增长里面，住宅类挂拍量增长幅度不高。

一般来说，法拍房类型可以分为住宅类、商业类和工业综合类。

根据《司法拍卖不动产行业白皮书》，2020年全国7大平台住宅类法拍房挂拍量为42.95万套，同比仅增长2.34%，而2021年这一数字竟然减少了3.59%。

这说明啥？

说明商业类、工业类法拍房数量增长远超普通住宅类，普通居民“弃房断供”实际上并不是法拍房数量增长的主要原因。

以2021年为例，全年商业类法拍房挂拍量达到33.07万套，同比增长了46.5%，超过一半。

上海一位法拍房咨询机构从业者表示，“法拍房不等于断供房，近年来由于部分城市房价走低，出现‘弃房断供’现象，这最后确实会让资产流入法拍，但断供房实际上所占法拍总体比例并不高。”

他表示，他所接触的案例，大部分法拍房来自于合同纠纷、违约导致抵押物被查封、业主涉刑事案件等，也有不少是近年来企业经营出现困难导致的。

这也解释了为何商业类、工业类法拍房增长率远超住宅类。

第一财经的记者也曾报道过，近期在南京和杭州都有不少大热红盘房源刚刚交付就遭遇房产被强制执行，沦为法拍房，原因包括业主牵涉民间借贷纠纷、虚拟货币诈骗、非法吸收公众存款等。

另外，你需要明白的是法拍房的挂牌数，并不等于法拍房拍卖数量。

进入拍卖环节的法拍房，会有三次拍卖机会。首次拍卖后“流拍”的房产会再次进入“二拍”、“三拍”环节，三次拍卖次数都会计入开拍总次数。

举个例子，某城市2021年年初有300套法拍房，均展开了三次拍卖，即900次开拍。

按照阿里拍卖平台上的算法，年末计算时就会显示有900套参与拍卖的房子，一年之间涨了300%。

所以，很多媒体报道的2021年的168万套法拍房，其实是168万次拍卖次数。

是谁在买走法拍房

虽然说法拍房市场火热，但是大家环顾一下身边，真的没几个熟人会选择买法拍房。

这是因为法拍房其实真的不适合刚需群体。

大部分法拍房需要一次性全额付款。即使通知书上写着可以贷款，也要先结清房屋余额，拿到房产证后，由法院指定的银行去申请贷款，这就增加了很多正常住房贷款不需要支付的费用。

况且能一下子拿出这么多钱的人，还能叫刚需吗？

真实情况是，投资性购房在法拍房交易中约占据八成，其中中产阶级投资者是投资群体的主力军。这部分投资者普遍高学历、高收入、愿意接受新鲜事物，多为各个行业的技术骨干或者高管，稳定持续的现金流让他们有强烈的投资理财意愿。

下面购买法拍房的人群构成，可以供大家参考。

第一种，中产投资者，占50%。

他们手中现金流充足，人均可支配资金300万到500万 ，（其中500万是主流）。

第二种，职业玩家，占20%。

他们早已实现了财富自由、资金自由、时间自由，没有好的赚钱渠道时，就拿法拍房来玩玩投资。

法拍房有风险，但仍然可以受到投资者的青睐，这说明大多数法拍房的价值仍然值得肯定，投资者通常知道如何利用各种渠道避免深坑。

第三种，公司或者机构，占15%。

有些公司自用或者长期持有，会在法拍市场上淘一些性价比高的房源。

最后你认为的刚需客户，其实他们只占到了不到20%。由于资金限制，他们中的一些人倾向于选择性价比更高的二手房。

法拍房进入市场的流程

今年法拍房的报道很多，连豪宅也不能幸免，很多人就认为都是今年年初这场疫情造成的，断供潮”的传言一时之间甚嚣尘上。

其实不然，大家误解了一个房子沦为法拍房的时长，这不是短期内就能造成的，也不是一断供就会被拍卖。

一般银行对于断供的购房者都会提供一定的宽限期（大概3-6个月），如果过了宽限期你仍然还不上贷款，为了控制房贷的风险，银行只能将房子抵押拍卖之后用于偿还贷款。

流程如下：

断供一个月，就会电话与短信通知；

如果断供三个月，银行经理就会直接致电催款，并且罚息；

断供六个月，银行就会收回房子的。

从发生断供行为到银行决定收回房子，到各种手续办妥，到上架拍卖，全套流程走完，快则一年，长则达到两三年。

这个流程，中国新闻周刊在今年3月份也有举例说明过，我们可以引用一下案例给大家看看。

业主张某（历时一年左右）

2018年年底开始逾期，第一个月

收到银行的短信

2018年逾期第二个月

贷款银行支行的工作人员就开始联系他

逾期半年后，2019年五六月

银行开始收集资料，准备起诉。

2019年年底

案子开庭。张某败诉。

2019年年底

随后房子进入拍卖程序

也就是说，我们现在看到的一个个冒出来的法拍房，几乎不可能是在今年疫情之后产生的断供行为。

很多是19-20年期间发生的事，到现在拿出来拍卖，所以对于当下楼市和经济的大环境，大家也不必过于恐慌。

总结

购买法拍房的风险很多文章都有说，一万间就不一一叙述了，想了解的可以直接咨询下方客服。

反正法拍房看到最后，你会发现，这不是一种适合刚需购买的房屋，它本身所隐含的成本和风险不是刚需一族所能驾驭的。

另外，也不必一看到法拍房数量涨这么多，就开始担心断供潮来了，制造恐慌情绪。

你可以看看身边，有几个人是断供的?